Woningmarkt en Covid 19
Krapte onverminderd groot
COVID-19 heeft nauwelijks impact op de Nederlandse woningmarkt. In het jaar na de eerste lockdown is de krapte op de woningmarkt onverminderd groot. De invloed van COVID-19 beperkt zich vooral tot een meer relaxte manier van bezichtigen in de koopmarkt, met meer bezichtigingen per woning. Op korte termijn resulteert dit, in combinatie met de bestaande krapte, in een groter aandeel overbiedingen. Dit zien we vooral in het middensegment; van woningen met een vraagprijs tussen € 200.000 en € 300.000 is het aandeel overbiedingen inmiddels zelfs driekwart.
Achterliggende verklaring: het beschikbare aanbod is met 25.000 tot 30.000 woningen extreem gering en met een jaarlijkse productie van 70.000 nieuwe woningen lopen de tekorten niet in. Bovendien lijdt een groot deel van de huishoudens geen financiële schade door COVID-19, mede als gevolg van de financiële ondersteuning vanuit het Rijk. Daar komt bij: als veel geneugten van het leven (reizen, winkelen, uitgaan) niet mogelijk zijn, dan verschuift de aandacht meer naar het huis zelf: het comfort binnen en de tuin. De woning wordt aangepakt, of verhuisplannen worden naar voren gehaald. De combinatie van lage rente en grote prijsstijgingen maakt dat doorstarters tot de conclusie komen dat een andere woning meer wooncomfort voor dezelfde maandlasten kan betekenen.
Wooncomfort wordt belangrijker
Interessant is welke huisvestingswensen en -eisen deze comfortzoekers hebben. In de klassieke afweging tussen locatie enerzijds en stenen (en tuin) anderzijds, slaat de balans vaker door richting het huis zelf en wat minder naar (stedelijke) omgeving. Dit is een trendbreuk met de afgelopen tien jaar. Daarbij hebben huishoudens vaker een voorkeur voor woningen met een extra kamer. In het verlengde daarvan zien we ook verschuivingen in het locatiepatroon. Het gaat tot nu toe overwegend om een uitschuifbeweging met een wat grotere cirkel rondom de Randstad. De aantrekkingskracht van Gelderse gemeenten in de nabijheid van Utrecht op huishoudens uit de Randstad is een belangrijk voorbeeld hiervan. Dit patroon zagen we overigens al voor COVID-19. De achterblijvende bouwproductie in delen van de provincie Utrecht is hiermede de oorzaak van. De aantrekkingskracht van grensregio’s blijft tot nu toe bescheiden.
Voor een heel andere groep is niet het hogere wooncomfort, maar juist de hoge woningprijs de belangrijkste drijfveer om weg te trekken. Vooral middeninkomens en gezinnen met een koopwens trekken daardoor (noodgedwongen) weg uit de stad. Voor starters en alleenstaanden in de stad is woningdeling juist een veel meer gekozen oplossingsrichting dan het verhuizen naar regio’s met betaalbare woningen.
Tijdelijke ontwikkeling of trendbreuk?
De 100.000 euro-vraag is natuurlijk of hier sprake is van een tijdelijke ontwikkeling, of dat we te maken hebben met een heuse trendbreuk. En: hoe groot kan de zoekcirkel van huishoudens worden?
Voor de groep die de keuze heeft is de mate waarin we na vaccinatie blijven thuiswerken of weer teruggaan naar kantoor van belang. Uitgaande van een hybride model waarin werknemers wekelijks afwisselend enkele dagen thuis en op kantoor werken, ontstaat in potentie een grotere elasticiteit in de geografisch zoekregio. Werknemers kunnen immers verder van hun werk (gaan) wonen. Naar schatting zal 70 tot 80% van de huishoudens vanwege de aard van hun werk in de nabijheid van de werklocatie moeten wonen. Circa 20 tot 30% kan op basis van een hybride model thuiswerken. Voor dit deel van de huishoudens is de overweging om buiten de stad te gaan wonen in potentie mogelijk. Het aandeel huishoudens met een voorkeur voor landelijk wonen is circa 10%. Dit betekent dat circa 2 tot 3% van alle stedelijke huishoudens in potentie landelijk kan wonen. We verwachten dat de trend de stad te verlaten niet zo groot zal zijn dat het prijsverschil tussen de grote steden en landelijke gebieden (te) klein wordt om geen drijfveer meer te zijn om de stad te verlaten.
Opleving arbeidsmigratie kan grote effecten hebben
Op lange termijn hangt een vertrouwensmarkt als de woningmarkt vooral af van hoe we als samenleving de overgang maken van de huidige steunmaatregelen voor bedrijven naar een economie die het op eigen kracht moet doen. Cruciale factor daarbij is ook of arbeidsmigratie weer net zo’n grote vlucht neemt als voor COVID-19. Immers: de huishoudenstoename (en dus de krapte op de woningmarkt) hangt vooral samen met de mate van arbeidsmigratie. In de jaren voor COVID-19 stroomden jaarlijks netto 100.000 tot 140.000 personen Nederland in. In 2020 waren het netto ruim 65.000 personen. Dit kan in potentie grote effecten op de woningmarkt hebben.
Grotere tweedeling in woningmarkt
Zoomen we in op typen huishoudens op de woningmarkt, dan constateren we dat de verschillen tussen huishoudens alleen maar groter worden. Voor starters – vaker met een flexibel contract en zonder koopwoning – is er weinig te kiezen. Voor hen wordt het vinden van een koopwoning (en een geschikte huurwoning) verder bemoeilijkt. Op de huurmarkt verwachten we mede daardoor overwegend verdere stagnatie van de doorstroming: even blijven zitten waar je zit. Doorstromers in de koopwoningmarkt en profiteren van de gestegen woningprijzen. Zij gebruiken de meerwaarde van de woning bij de aankoop van de volgende woning. Daarmee nemen ze een voorsprong op de starters die niet hebben kunnen sparen omdat zij maandelijks een groot deel van hun inkomen betalen aan de huur van een woning. Maatregelen zoals de lagere overdrachtsbelasting hebben geen effect: de beschikbare 2% extra gaat linea recta naar een hogere biedingsprijs en draagt zo bij aan de prijsstijging van woningen. We verwachten daarom dat de tweedeling op de woningmarkt alleen maar groter zal worden. Starters en huurders trekken daarbij aan het kortste eind.
Wat kan er verder nog mis gaan?
Om te beginnen: veel is nog onzeker. We zien de grootste risico’s voor de woningmarkt in een scenario met flink meer inflatie en op termijn een stijgende rente. Dit scenario is zeker niet ondenkbaar. COVID-19 heeft internationaal immers een enorme kapitaalbehoefte aangejaagd doordat veel landen nationale steunpakketten hebben opgetuigd. Daarnaast hebben consumenten veel geld gespaard door de lockdowns en reisbeperkingen. De vrees bestaat dat de vraag naar consumentengoederen zo sterk stijgt dat de prijzen gaan stijgen. Dit kan op korte termijn leiden tot een stijgende inflatie, stijgende rente en daarmee ook dalende waardeontwikkeling op de koopwoningmarkt. De vraag is wat een gematigde prijsontwikkeling doet met de onderliggende woningbehoefte. We weten dat ‘het vertrouwen in waardeontwikkeling’ een belangrijke factor is voor de vraag in de (koop)woningmarkt. Dit effect wordt versterkt door minder baanzekerheid. In normale omstandigheden leidt dit ertoe dat een deel van de kopers doorschuift naar het (midden)huursegment, waardoor hier de vraag toeneemt. Dit alles zorgt voor onzekerheid op de woningmarkt.
Regionale verschillen worden groter
Er is op dit moment een tekort van 300.000 woningen in Nederland. Tegelijk is er een huishoudensgroei die groter is dan waar in het verleden in prognoses mee is gerekend. Dit betekent dat de druk op de woningmarkt groot blijft. Dat geldt met name voor regio’s met sterke huishoudensgroei, zoals de grote steden in de Randstad en hun ommeland, de regio’s Arnhem-Nijmegen, de Brabantse stedelijke regio’s, Groningen en Zwolle. Zij houden een forse marktdruk en hebben naar verwachting minder last van de woningmarkteffecten door COVID-19, ook in worst case scenario’s met stijgende inflatie en rente. Daarbuiten zijn de effecten van een dergelijk worst case scenario in potentie groter. Met name in die regio’s waar de prijsontwikkeling sterk gedreven wordt door een verwachte stijging van de woningwaarde, maar waar de onderliggende marktdruk beperkt is. We raden daarom aan rekening te houden met een meer tweekoppige markt, gestuurd door de marktdruk in die regio’s.
COVID-19 heeft nauwelijks impact op de Nederlandse woningmarkt. In het jaar na de eerste lockdown is de krapte op de woningmarkt onverminderd groot. De invloed van COVID-19 beperkt zich vooral tot een meer relaxte manier van bezichtigen in de koopmarkt, met meer bezichtigingen per woning. Op korte termijn resulteert dit, in combinatie met de bestaande krapte, in een groter aandeel overbiedingen. Dit zien we vooral in het middensegment; van woningen met een vraagprijs tussen € 200.000 en € 300.000 is het aandeel overbiedingen inmiddels zelfs driekwart.
Achterliggende verklaring: het beschikbare aanbod is met 25.000 tot 30.000 woningen extreem gering en met een jaarlijkse productie van 70.000 nieuwe woningen lopen de tekorten niet in. Bovendien lijdt een groot deel van de huishoudens geen financiële schade door COVID-19, mede als gevolg van de financiële ondersteuning vanuit het Rijk. Daar komt bij: als veel geneugten van het leven (reizen, winkelen, uitgaan) niet mogelijk zijn, dan verschuift de aandacht meer naar het huis zelf: het comfort binnen en de tuin. De woning wordt aangepakt, of verhuisplannen worden naar voren gehaald. De combinatie van lage rente en grote prijsstijgingen maakt dat doorstarters tot de conclusie komen dat een andere woning meer wooncomfort voor dezelfde maandlasten kan betekenen.
Wooncomfort wordt belangrijker
Interessant is welke huisvestingswensen en -eisen deze comfortzoekers hebben. In de klassieke afweging tussen locatie enerzijds en stenen (en tuin) anderzijds, slaat de balans vaker door richting het huis zelf en wat minder naar (stedelijke) omgeving. Dit is een trendbreuk met de afgelopen tien jaar. Daarbij hebben huishoudens vaker een voorkeur voor woningen met een extra kamer. In het verlengde daarvan zien we ook verschuivingen in het locatiepatroon. Het gaat tot nu toe overwegend om een uitschuifbeweging met een wat grotere cirkel rondom de Randstad. De aantrekkingskracht van Gelderse gemeenten in de nabijheid van Utrecht op huishoudens uit de Randstad is een belangrijk voorbeeld hiervan. Dit patroon zagen we overigens al voor COVID-19. De achterblijvende bouwproductie in delen van de provincie Utrecht is hiermede de oorzaak van. De aantrekkingskracht van grensregio’s blijft tot nu toe bescheiden.
Voor een heel andere groep is niet het hogere wooncomfort, maar juist de hoge woningprijs de belangrijkste drijfveer om weg te trekken. Vooral middeninkomens en gezinnen met een koopwens trekken daardoor (noodgedwongen) weg uit de stad. Voor starters en alleenstaanden in de stad is woningdeling juist een veel meer gekozen oplossingsrichting dan het verhuizen naar regio’s met betaalbare woningen.
Tijdelijke ontwikkeling of trendbreuk?
De 100.000 euro-vraag is natuurlijk of hier sprake is van een tijdelijke ontwikkeling, of dat we te maken hebben met een heuse trendbreuk. En: hoe groot kan de zoekcirkel van huishoudens worden?
Voor de groep die de keuze heeft is de mate waarin we na vaccinatie blijven thuiswerken of weer teruggaan naar kantoor van belang. Uitgaande van een hybride model waarin werknemers wekelijks afwisselend enkele dagen thuis en op kantoor werken, ontstaat in potentie een grotere elasticiteit in de geografisch zoekregio. Werknemers kunnen immers verder van hun werk (gaan) wonen. Naar schatting zal 70 tot 80% van de huishoudens vanwege de aard van hun werk in de nabijheid van de werklocatie moeten wonen. Circa 20 tot 30% kan op basis van een hybride model thuiswerken. Voor dit deel van de huishoudens is de overweging om buiten de stad te gaan wonen in potentie mogelijk. Het aandeel huishoudens met een voorkeur voor landelijk wonen is circa 10%. Dit betekent dat circa 2 tot 3% van alle stedelijke huishoudens in potentie landelijk kan wonen. We verwachten dat de trend de stad te verlaten niet zo groot zal zijn dat het prijsverschil tussen de grote steden en landelijke gebieden (te) klein wordt om geen drijfveer meer te zijn om de stad te verlaten.
Opleving arbeidsmigratie kan grote effecten hebben
Op lange termijn hangt een vertrouwensmarkt als de woningmarkt vooral af van hoe we als samenleving de overgang maken van de huidige steunmaatregelen voor bedrijven naar een economie die het op eigen kracht moet doen. Cruciale factor daarbij is ook of arbeidsmigratie weer net zo’n grote vlucht neemt als voor COVID-19. Immers: de huishoudenstoename (en dus de krapte op de woningmarkt) hangt vooral samen met de mate van arbeidsmigratie. In de jaren voor COVID-19 stroomden jaarlijks netto 100.000 tot 140.000 personen Nederland in. In 2020 waren het netto ruim 65.000 personen. Dit kan in potentie grote effecten op de woningmarkt hebben.
Grotere tweedeling in woningmarkt
Zoomen we in op typen huishoudens op de woningmarkt, dan constateren we dat de verschillen tussen huishoudens alleen maar groter worden. Voor starters – vaker met een flexibel contract en zonder koopwoning – is er weinig te kiezen. Voor hen wordt het vinden van een koopwoning (en een geschikte huurwoning) verder bemoeilijkt. Op de huurmarkt verwachten we mede daardoor overwegend verdere stagnatie van de doorstroming: even blijven zitten waar je zit. Doorstromers in de koopwoningmarkt en profiteren van de gestegen woningprijzen. Zij gebruiken de meerwaarde van de woning bij de aankoop van de volgende woning. Daarmee nemen ze een voorsprong op de starters die niet hebben kunnen sparen omdat zij maandelijks een groot deel van hun inkomen betalen aan de huur van een woning. Maatregelen zoals de lagere overdrachtsbelasting hebben geen effect: de beschikbare 2% extra gaat linea recta naar een hogere biedingsprijs en draagt zo bij aan de prijsstijging van woningen. We verwachten daarom dat de tweedeling op de woningmarkt alleen maar groter zal worden. Starters en huurders trekken daarbij aan het kortste eind.
Wat kan er verder nog mis gaan?
Om te beginnen: veel is nog onzeker. We zien de grootste risico’s voor de woningmarkt in een scenario met flink meer inflatie en op termijn een stijgende rente. Dit scenario is zeker niet ondenkbaar. COVID-19 heeft internationaal immers een enorme kapitaalbehoefte aangejaagd doordat veel landen nationale steunpakketten hebben opgetuigd. Daarnaast hebben consumenten veel geld gespaard door de lockdowns en reisbeperkingen. De vrees bestaat dat de vraag naar consumentengoederen zo sterk stijgt dat de prijzen gaan stijgen. Dit kan op korte termijn leiden tot een stijgende inflatie, stijgende rente en daarmee ook dalende waardeontwikkeling op de koopwoningmarkt. De vraag is wat een gematigde prijsontwikkeling doet met de onderliggende woningbehoefte. We weten dat ‘het vertrouwen in waardeontwikkeling’ een belangrijke factor is voor de vraag in de (koop)woningmarkt. Dit effect wordt versterkt door minder baanzekerheid. In normale omstandigheden leidt dit ertoe dat een deel van de kopers doorschuift naar het (midden)huursegment, waardoor hier de vraag toeneemt. Dit alles zorgt voor onzekerheid op de woningmarkt.
Regionale verschillen worden groter
Er is op dit moment een tekort van 300.000 woningen in Nederland. Tegelijk is er een huishoudensgroei die groter is dan waar in het verleden in prognoses mee is gerekend. Dit betekent dat de druk op de woningmarkt groot blijft. Dat geldt met name voor regio’s met sterke huishoudensgroei, zoals de grote steden in de Randstad en hun ommeland, de regio’s Arnhem-Nijmegen, de Brabantse stedelijke regio’s, Groningen en Zwolle. Zij houden een forse marktdruk en hebben naar verwachting minder last van de woningmarkteffecten door COVID-19, ook in worst case scenario’s met stijgende inflatie en rente. Daarbuiten zijn de effecten van een dergelijk worst case scenario in potentie groter. Met name in die regio’s waar de prijsontwikkeling sterk gedreven wordt door een verwachte stijging van de woningwaarde, maar waar de onderliggende marktdruk beperkt is. We raden daarom aan rekening te houden met een meer tweekoppige markt, gestuurd door de marktdruk in die regio’s.
Wijmenga Makelaars & Taxateurs
Easter Omwei 1
9254 GM Hurdegaryp